出租房数量剧增 后世博时代租客迎来抄底季

更新日期 2010-11-7 14:08:46





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  随着上海世博会的圆满落幕,曾火爆一时的世博租赁市场格局也渐趋平静。由于世博租客逐渐离开上海,近半个月来,上南、世博中心等板块内出租房新增挂牌量骤增。即便绝大多数房租已经回落到今年年初水平,但仍难寻客源。

  业内人士分析,目前正处于租赁市场传统淡季,退租者多而求租者少,因此近期多数新增出租房将难以避免空关几个月的命运。而对于换租客而言,由于房东放低了姿态,目前也正是一个挑选优质房源以及讨价还价的好机会。

  世博板块日增挂牌10-20套

  租赁市场供求比高达5:1

  由于直接受到世博会辐射效应,上南板块是今年二季度租金上涨幅度最大、租赁成交最为火爆的板块之一。近期,随着世博租赁需求的减少,该板块的租市行情变化也较为明显。

  10月31日,在上南路某中介门店内,笔者看到,在不到3个小时的时间内,就先后有两位房东要求挂牌出租房屋,且房源前期租客均为世博游客。根据21世纪不动产上南区域经理刘兵介绍,早在10月中旬开始,门店内就陆续有房东将世博租客即将退租的房源挂牌。而进入下旬以后,新增出租房数量更是激增,预计整个板块每天新增出租房源在10-20套。此外,中原地产相关人士也透露,近期世博分行单店新增出租房为2-3套/天,而浦西世博馆附近的中原耀江分行新增出租房也在1-2套/天。

  福美来不动产杨思加盟店王经理认为,世博会闭幕后仍有很多后续工作,因此不少世博会工作人员的租约都签到了11月底或者12月初。届时,租赁市场又将出现一轮比较集中的挂牌潮。

  和挂牌高峰形成鲜明对比的是需求量的相对低位。“虽然门店内每天都会新增2套左右的出租房,但平均五六天才能等到一个租客上门找房。整个10月份,我们门店内只成交了3套租赁房,而在今年4、5月份的世博租赁旺季,这或许只是一天的成交量。”上海中原地产世博分行经理陈懿表示。

  事实上,从往年租赁市场常规行情走势来看,从10月到次年2月份恰好是租赁市场的传统淡季,因此目前的租赁需求量和往年同期持平。但由于近期世博出租房到期集中挂牌,从而在短期内给市场造成了较大的消化压力。据21世纪不动产上南区域经理刘兵介绍,目前,上南板块租赁市场供求比已经高达5:1,即平均5套出租房对应一个求租客。“今年二季度,被世博辐射板块高租金水平‘逼’走其他区域的租客目前尚未到换租期,因此上南、杨思等板块内租赁市场要达到供求平衡还需几个月的时间。”有关人士分析表示。

  高档房或将重坐“冷板凳”

  部分房源“连环”降租求成交

  在浦东世博板块租赁市场供大于求的情况下,曾在世博会开幕初期风光无限的高档出租房率先放低了姿态。根据多家中介门店的统计资料,世博会结束后,板块内绝大多数高档房业主在重新挂牌出租房时都将租金下调回今年年初水平。

  此外,部分高端房业主为避免空关造成损失,主动在挂牌价基础上进行第二次或者第三次降租。中原地产世博分行经理陈懿透露,门店内近期成交的一套中高档房源挂牌租金为4500元/月,基本与今年一季度水平持平。为迅速成交,房东主动降租,最终实际成交租金为4200元/月。

  易居臣信近期也出现相似的案例。在靠近世博会入口的上南花城小区内,今年年初时三房月租金水平在6000元/月左右。 3、4月份世博会相关人员陆续进入板块求租,地理位置优越的上南花城小区受到世博租客关注,三房租金水平逐渐上涨至8000元/月以上,部分装修条件较好的房源可租到10000元/月。 10月中下旬,小区内部分世博租客租约到期,房源重新挂牌租金已经下滑到5000-6000元/月,低于今年年初水平。

  值得注意的是,在今年4、5月份,不少房东为吸引世博租客,将原本简装出租房经过整修之后以较高价格出租。目前这部分房源租金也已回调。以福美来不动产某客户为例,该房东所持房源租金今年年初为2600-2700元/月。二季度,房东将房源经过简单粉刷装修后,以3800元/月的价格出租。目前,前期租约到期,此房挂牌租金回落到2800-2900元/月。扣除1万多元的装修费用以及装修期间损失的租金后,此次房源翻修工程盈余有限。

  尽管租金恢复理性,但由于浦东三林、杨思等板块常规租客以大学毕业生、普通白领或者外来求职人员为主,此类人群租金预算较低,因此众多业内人士仍对未来浦东世博辐射区域的高端租赁行情表示悲观。

  低端小户型租金坚挺

  专家建议“薄利多销”

  和高端房东的表现相比,世博区域中低端小户型房东心态稳定。据21世纪不动产上南区域经理刘兵表示,通常而言,区域内月租金在1500-2500元之间的老公房较为紧俏。世博会举办期间,这部分出租房租金上涨幅度小于高档出租房,近期世博租赁需求减少后,此类中低端房源的租金调整幅度也相对较小。同时,多数房东不愿意对挂牌租金作出让步。

  对此,业内人士表示,随着春节的日益临近,外地的大学生以及务工人员将会退租返乡,未来2-3个月中低端租赁需求呈逐渐减少趋势,直到明年春节过后,中低端租赁市场才可能又将迎来“小阳春”。以一套租金1500元/月的一室户为例,如果将房源空关3个月到明年春天出租,房东至少要损失4500元的租金收入,不如目前适当降价出租。此外,房东也可考虑接受两三个月的短租客,等到春节过后的租赁旺季再次出租。

  对于租客而言,目前,三林、上南等板块内轨道交通、生活配套等设施已经相当成熟。同时,区域内房租已恢复正常水平,房源综合性价比较去年同期提高了一截。因此,即将到期的换租客不妨考虑一下出租房源充足的世博辐射区域,把握与房东讨价还价的主动权。另外,以往多数外地租客都是等过完春节回到上海之后再租房,事实上,如果租客能在返乡之前以较低的价格租好房子,即便春节期间房子空置10天左右,仍可能比春节后再以较高租金租房划算。
转载自:http://news.dichan.sina.com.cn/2010/11/05/234101.html

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