昨日，上海加强房地产市场调控的“沪十二条”政策正式满月。在一手二手成交市场迅速降温的同时，记者调查发现，在这一个月期间沪上二手房租赁交易却开始活跃，成交量较新政前还略有增长；而在局部区域，因新政后部分购房者“买转租”，租赁交易量更较上月有明显增加。
局部租赁交易量环比增40%
来自21世纪不动产上海区域市场中心对旗下280余家门店的统计显示，在全市主要成交板块在“沪十二条”新政后，二手房租赁交易套数均环比小幅增长，增幅普遍在1成以下。在普陀宜川、闵行金虹桥、闵行七宝等板块，受新政后购房者“买转租”及租约到期换租活跃等影响，交易量环比增幅在 20%-40%。
在闵行金虹桥板块，10月租赁交易量环比增幅达40%，并且其中的7成新增放量来自于“买转租”客户。 21世纪不动产上海锐丰金汇龙柏店经理王家翔告诉记者，这类客户原先打算购入小户型公房或次新房，预算一般在150万元-250万元；10月调控新政出台后，他们转向租赁市场寻求阶段性过渡。因上述转租需求多数集中在1、2房房源，使得对应房源的月租金在10月由之前的3000元/月左右，上升至3200 元/月-3300元/月。
部分大户型租金被推高
据21世纪不动产上海区域市场中心对16个板块的标杆楼盘持续监测发现，合生江湾、新梅共和城、古北瑞仕花园等楼盘的大、中户型房源，因置换需求转租现象增多引起租金出现3%-25%不等的环比上扬。
“在杨浦新江湾城板块，标杆楼盘合生江湾全装配的107平方米和148平方米户型月租金，在10月底已分别涨至2500元与3500-4000元；而在新政前，上述房源月租金仅为2300元和3000元。 ”21世纪不动产上海锐丰东森花园分行经理李秀梅透露，上涨主要是近期贷款收紧及限购政策下，置换型买家转投租赁市场所致。
位于长宁的古北板块，近期租赁市场成交量大幅回落，租金却出现抬头。来自中原地产的数据显示，目前板块内的主力租赁主要是1.4万元/月的两房和2 万元/月左右的三房，租金出现10%的上涨。由于板块内的业主实力较强，在买卖市场低迷的情况下，很多业主选择观望，因此市场没有新盘供应的情况下，大量市场需求主要依托租赁市场来满足，业主心态开始逐渐强势，因此板块内的高端物业租金开始出现上扬。
低租小户型仍是市场主流
刚需买家在新政后转租，也带动租赁房源成交结构发生改变；小面积、低租金房源成交占比在10月期间双双提升。 21世纪不动产的数据显示，10月份租赁交易中户型在100平方米以下房源成交套数占比高达71.3%、较9月增加4.3%，仅次于今年5月份72.0% 的历史高点。
从租金角度看也是较为类似，新政满月期间月租金在2000元以下、2000元-4000元的房源租赁交易套数占比在分别较新政前提高3.1%和0.2%，10月分别为29.7%和42.9%；而租金在4000元以上/月的价位段的交易占比无一例外的有所下降。
中原地产的数据也显示，目前中低端物业的租赁市场开始活跃，特别是位于外郊环间的嘉定、松江及内中环的普陀，成交量明显比上月增加。就嘉定来看新政一月期间租赁市场的成交量和新政前比增加16%。由于大量的市场需求被分流至租赁市场，因此，区域的租赁市场明显比上月活跃。特别是嘉定南翔板块，成交中新近交付的动迁房宏立瑞园占比例较大。动迁房租金相比公寓房要低很多，例如，户型面积89平方米的动迁两房，毛坯租金只需要1100元/月，但公寓同等面积的租金要达到2000元/月，造成租赁客群大范围转移。
转载自：http://news.sofang.com/fczb/NewsDetail.aspx?id=39349&newsclass=15&page=1
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