据上海中原样本数据监测显示，上海全市二手房租金价格再10月份出现拐点，当月份平均租金为41元/平方米（3480元/月），较9月份环比下跌10%，而成交套数和上月比下降28%，整体租赁市场呈现出量价齐跌态势。其中中低端物业租金为34.87元/平方米，较上月环比下降3.1%，成交量环比减少22%；而高端物业租金为56元/平方米，较上月下跌11.9%，成交量环比减少39%。
从各区域来看，月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、普陀和宝山，依次占比为28%、15%和11%。从区域分布上看，中高端物业较为集中的长宁和徐汇成交量处于全市领跌地位，而传统居住区松江、普陀和嘉定，成交量较上月环比增加10%以上；从租金上看，虹口和长宁处于领涨位置，黄浦、卢湾和徐汇租金降幅明显。
上海中原研究咨询部高级经理马冀表示，10月份上海整体租赁市场呈现出量价齐跌态势，主要因为楼市二次调控，对购买实力较弱的群体影响非常大，这部分购房人群进入中低端租赁市场。同时，中心区域的高端物业随着世博会的结束陆续退房，高价短租告一段落，后期进入的大多为长租客群，租金水平出现大幅跌落。
高端物业成交收窄 租金涨跌互现
10月份中心区域的租赁市场开始逐渐走平，从中原地产检测数据来看，中心区域整体租赁市场的租金保持稳定状态，部分区域受到世博会影响开始撤租，租金出现松动。其中受到影响最明显的区域为黄浦区南黄浦板块，例如板块内的世博会前期比较热租的耀江花园，近期受到市场放量影响租金出现松动，特别是市场需求较大的两房，目前租金为6000元/月，和世博会短期租金 7000元/月向比下降14%。由于物业放量较为集中，而市场需求有限，因此目前的租赁市场很不乐观。相比之下，位于长宁的古板板块，近期租赁市场虽然成交量大幅回落，但是租金却出现抬头。目前板块内的主力租赁主要是14000元/月的两房和20000元/月左右的三房，租金出现10%的上涨。由于板块内的业主实力较强，在买卖市场低迷的情况下，很多业主选择观望，因此市场没有新盘供应的情况下，大量市场需求主要依托租赁市场来满足，业主心态开始逐渐强势，因此板块内的高端物业租金开始出现上扬。
中低端市场需求放大 租金保持稳定
目前中低端物业的租赁市场开始活跃，特别是位于外郊环间的嘉定、松江及内中环的普陀，成交量明显比上月增加。就嘉定来看本月租赁市场的成交量和上月比增加16%。由于大量的市场需求被分流至租赁市场，因此，区域的租赁市场明显比上月活跃。特别是嘉定南翔板块，成交中新近交付的动迁房宏立瑞园占比例较大。动迁房租金相比公寓房要低很多，例如，户型面积89平方米的动迁两房，毛坯租金只需要1100元/月，但公寓同等面积的租金要达到2000元/月，造成租赁客群大范围转移，嘉定地区本月平均租金也受此影响出现下滑。另外，10月份杨浦区的租赁市场也十分低迷，其中成交仍集中在杨浦内环板块。板块内的学区房比较多，上月学校开学，需求基本已经消化，租赁市场略显冷清。同时，挂牌租赁的物业基本呈现出两极分化状态，户型面积在45平方米左右的公房，租金1700元/月；而户型面积 34平方米的精装次新公寓一房，租金则要在3500元/月，落差明显。现存公房出租供应已比较有限，巨大的性价比落差使得市场需求受阻。虽然本期杨浦整体平均租金环比上涨3%，但需求不旺的情况下，未来租金下调机会依然存在。
转载自：http://sh.focus.cn/news/2010-11-04/1091627.html
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