一、案情简介
李某与陈某于2000年2月1日签订房屋租赁合同。李某将私有的座落于哈尔滨市南岗区大成街某门市房出租给陈某使用，年租金70,000元，租赁期限3年，至2003年1月31日，双方同时约定陈某应于每年的2月1日之前交付下年度的租金。合同期满后，双方未续签书面的租赁合同，但双方均按照原约定继续履行各自的义务。2010年1月5日陈某将下年度的租金交付给李某。2010年5月李某多次找陈某，称该房屋另有用途，要求陈某迁出该房屋，陈某认为双方的合同期限尚未届满，因此拒绝腾房。双方发生争议后诉至法院。
二、观点分歧
本案2003年1月31日合同履行期届满后，陈某与李某继续按原协议交付租金，双方无异议。2003年2月1日至今，双方的合同是定期租赁合同还是不定期租赁合同双方发生争议。
第一种观点认为，双方是不定期租赁合同，因为双方至2003年1月31日合同履行期届满后一直未签订书面的租赁合同，而合同法第二百一十五规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本案双方自2003年1月31日合同履行期届满后为不定期租赁关系，李某依法可以随时解除合同。
第二种观点认为，双方自2003年1月31日合同履行期届满后虽未签订书面的租赁合同，但是双方一直都是按原协议继续履行的。在此期间内，双方虽然对租赁期限没有明确的约定，事后也没有协议补充，现在更没有达成一致意见，但是根据双方长达7年的交易习惯可以确定本案为定期的租赁合同，而不能直接适应合同法分则关于不定期租赁的规定。本案陈某交付下一年度的房租后，李某不能随意解除合同。
三、评析
笔者同意第二种观点。理由如下：
第一，我国《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限在六个月以上的，应当签订书面协议。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定 “当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”我国合同法分则、总则的规定在体系上是相互协调统一的。分则明确规定了若对租赁期限没有约定或约定不明确的，应按照合同有关条款或交易习惯确定。具体到本案，陈某与李某自2003年1月31日合同履行期届满后未签订书面的租赁合同，但是陈某一直都是按照原协议提前将下一年度的租金交付给李某，双方对此均无异议。双方虽未对租赁期限明确约定，事后亦未协议补充，但根据双方租金的结算方式，可推定双方的交易习惯是陈某每次续租期限为一年。陈某与李某之间形成了定期的一年的租赁协议关系。
第二，依据我国民事立法的诚实信用原则及信赖利益保护原则，本案陈某和李某之间的租赁关系也应为定期的，李某不能随意解除合同。本案2003年1月31日合同履行期届满后至今双方的租赁关系又持续了7年多，双方一直未书面约定租赁期限，但每年都按原协议履行。一个正常的、理性的人都会认为双方的租赁期限为1年，故本案中陈某完全有理由相信其提前交付一年的租金就可以像往年一样租赁使用李某的房屋。陈某的这种信赖是合情合理的，是符合理性人标准的。相反，若李某擅自解除合同，则是一种违背诚实信用原则的行为。尤其是现代社会房价不稳定的情况已不鲜见，一方当事人为了自己的利益在房价有利于自己的情况下随意撕毁合同，若法律不对这种行为予以正确定论，则会形成一种不诚信的司法导向，违背了法律的公平正义之价值追求。
第三，现在，世界各国合同法的立法趋势是鼓励并促进交易，保护交易安全。其中交易安全既包括动的安全，也包括静的安全。该案件中双方已形成长达7年的无书面租赁合同的租赁关系，双方已形成了一种稳定的、相互信赖的交易关系，法律是鼓励并且保护这种交易习惯的。本案中不能因为双方的租赁关系没有符合法律上的形式要件就否定其效力或擅自解除合同；相反，若当事人能够随意变更或解除合同，则合同完全处于一种不确定的状态，这是不利于经济秩序的稳定与安全的。
综上，笔者认为没有签订书面协议的租赁合同的性质如何界定不能简单地依据合同法的某一条直接定论，而应根据每个案情的具体情况分析。司法实践中，依照特别法优于普通法的原则应优先适用合同法分则第二百一十五条、第二百三十六条的规定。特别是针对已经签过书面的租赁协议，到期后双方未续签书面租赁协议的案件，合同法分则的第二百三十六条明确规定为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。此时就不能适用总则效力优先于分则的规定。但若是双方在原书面的租赁协议到期后长达数年都没有签订书面的租赁协议，笔者认为此时不能优先适用分则的规定，而应参照总则、租赁双方的实际真实意愿、交易习惯等确定。尤其是针对那些承租人与出租人是多年的合作关系的案件，办案人员应深入案情，在维护社会稳定的基础上依照法律规定定案，这样才能实现社会效果、法律效果的统一。
作者单位：黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
转载自：http://www.chinalnn.com/Html/Article/Class77/Class83/83_276182.html
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