2004年4月，原告张梁与被告印晓彬协商租赁被告印晓彬所有的店面房两间、宿舍两间。张梁执笔起草了一份协议书，协议约定租赁期8-10年，租金为8000元/年，如果公路扩宽，修盖房后还归张梁租，印晓彬不得反悔。双方各自在协议书的抬头处签名，张梁在协议落款处签名后，印晓彬认为租赁期8-10年太长，要求改为2-3年，张梁不同意，印晓彬为此拒绝在协议的落款处签名。由于二人的妻子原是同事关系，印晓彬未收回租赁房，张梁每年交房租8000元。2007年起，在印晓彬的要求下，房租增至12000元/年。2010年5月，印晓彬以出租房要改造为由要求收回出租房，张梁不同意，认为租赁期尚未届满，双方发生争议。2010年7月21日，张梁向法院起诉，要求确认双方所签订的协议书成立并生效。
本案在审理过程中，对租赁协议是否成立产生了不同观点。
第一种观点认为，租赁协议应视为成立。虽然被告印晓彬仅是在抬头处签名，未在落款处签名，但事实上双方已经按协议履行，原告每年按约给付被告房租，被告并未拒绝，应视为双方对房租出租已经达成合意。如果不确认协议成立，恐有违诚实信用原则。
第二种观点认为，租赁协议并未成立。书面协议应当具备一定的形式要件。根据签订协议的习惯及常识，签协议人只有在协议的落款处签名，才能认为双方认可了该协议的全部内容。虽然被告的房屋一直给原告使用，但并不能由此推定租赁协议成立。
笔者同意第二种观点，理由如下：
一般而言，合同的成立应当具备三个要件。一是订约双方或多方当事人；二是当事人对主要条款达成合意；三是要约和承诺。其中，当事人对主要条款达成合意是合同成立的根本标志。本案中，租赁协议的双方当事人为原告张梁和被告印晓彬，张梁要租房，印晓彬愿意将房屋出租给张梁，其要约与承诺已经具备，关键的问题是，一方面，房屋租赁协议的主要条款有哪些；另一方面，双方有无就主要条款达成合意。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”由此可知，合同成立原则上应具备“当事人名称或姓名、标的和数量”三个条款。本案中，原被告双方均在协议抬头处签字，当事人姓名已经具备；被告同意将自己的房屋租赁给原告，对标的双方也无异议；就房屋租赁合同而言，数量条款不仅指每年的租金数量，还应当包括租赁期限长短的数量。所谓租赁期限是租赁合同的存续期间，一旦届满，租赁合同将失去效力。因此，租赁期间直接关系到租赁物的使用和返还时间、租金的交付期间、维修义务等与当事人权利义务密切相关的内容，对合同当事人意义重大。因此租赁期限是本案讼争协议的主要条款之一，不能忽略不计。
一般而言，合同双方当事人就主要条款达成合意，有两种形式，一是在协议落款处签字、盖章或捺印，二是以行为实际履行。《合同法》第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被告印晓彬并未在协议的落款处签名、盖章或捺印，却实际接受了原告张梁交纳的租金，表面上看，该协议双方已经达成合意。但是，《合同法》第37条系该法总则的规定，在适用到分则中的具体合同时，应结合分则中的特殊规定才能确定。《合同法》第232条规定，“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案讼争协议中，租赁期表述为“8-10年”，显属“约定不明确”；而且，根据交易习惯，房屋租赁期限一般约定为1-3年，特殊情况下约定为3-5年，本案原告草拟合同时将租赁期写成“8-10年”，明显有违交易习惯。正是如此，被告从2004年到2010年长达6年的时间里，始终没有在协议落款处签字。由于双方当事人并未就协议主要条款达成合意，因此，审理本案，不宜单独援引《合同法》第37条的规定，认定争议合同成立，而应当根据《合同法》第232条的规定，认定讼争协议未成立，双方以事实行为形成不定期租赁关系，双方随时可与对方解除合同。被告印晓彬要求解除合同时，应当给予原告必要的准备时间，适当提前通知原告。（本案人名均为化名）
转载自：http://www.jsfy.gov.cn/llyj/gdjc/2010/12/16135546564.html
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