禁止将单个房间分割出租

更新日期 2010-12-18 16:48:12



房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号),将于2011年2月1日起施行。针对近期在租赁市场中蔓延的房租过快上涨、群租等问题,《办法》要求,房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。

业内专家披露,本次住建部出台新规的名称为《商品房屋租赁管理办法》,而非各地普遍采用的“房屋租赁办法”,暗含着对于市场上长期存在的保障性住房购买后转租现象“零容忍”。

  本市规定

 人均租住建筑面积不低于10m2

  对实践中出租人或中介分割房屋群租的情况,住建部《办法》规定,出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。市住建委有关负责人昨天表示,《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》规定了人均租住面积,租住成套住宅的,人均建筑面积不得少于10平方米,或者人均使用面积不得少于7.5平方米,比修改前提高了1.5平方米;租住平房的,人均使用面积不得少于4平方米。二是针对私自打隔断、拆改建筑结构等问题规定,不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构,厨房、卫生间、阳台不得用于租住。

  对比北京地方规定,住建部《办法》将地下储藏室也列入了禁租范围。据悉,北京已决定在明年年底前禁止租住所有地下人防工程,未来地下空间类型中只有普通地下室符合居住条件。截至目前,修改后的北京版租赁草案仍未正式发布。

拟要求“不得通过转租赚差价”

住建部《办法》明确,承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。北京版租赁草案中有关约束“二房东”的条款更为明确:不得通过转租形式赚取或变相赚取差价。

  “二房东”扎堆的地方是本市的高校周围。在一些高校的BBS论坛和校园海报栏里,日租房的信息可谓铺天盖地。靠着月租房与日租房之间的租金收益差,一批人专职做起了“二房东”。2007年发布的《北京市房屋租赁管理办法》对上述行为比较温和:房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。修改中的北京版草案则加入了“不得通过转租形式赚取或变相赚取差价”,避免房租被人为炒高。

  “北京租赁草案的要求更加严厉,但却不利于大户型住房在租赁市场的流动。”链家地产首席分析师张月认为,比起个人租住一居室,两居室、三居室,分摊后的租金成本低一些,但在合租行为的背后,经大户型出租人同意的“二房东”很可能变相赚取差价。

  业内观点

 “租赁期内不得涨租金”难实现

  房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。《办法》中这个住建部最替求租人着想的条款,被北京中原三级市场总监张大伟等业内人士看成是“最难实现的条款”。

  市民刘小姐年初在大兴枣园小区租了一套两室一厅,月租金为1400元,在距离合同到期还有半年时间,房主已经通知她要将租金涨到2200元,并告知愿意承担一个月的房屋租金的违约责任。刘小姐协商未果,只得搬出。因为即使房主承担1400元的违约责任,之后半年时间将房屋顺利转租,也可多获利3400 元,房主实际并没有承担违约后果。

  住建部《办法》也提出,房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

  作为合同法“买卖不破租赁”原则的延续,业内人士认为在目前卖方市场的背景下很难有效执行。“在签订租赁合同时,房主通常会将违约金控制在单月租金以下,即违约成本很低。”张月解释,在这种情况下,处于弱势的求租人极少会诉诸法律,而更倾向于通过协商,获得合同约定之外尽可能高的补偿金额。
转载自:http://www.zqfdc.net/info/detail.do?id=043c12a9e9c14364894c7b8f844297e1

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