解困群租房:城乡接合部建公租房

更新日期 2014/1/23 17:37:33



北京目前正在大力治理群租房,原来在群租房里的租客们将去哪儿?
  昨日,列席人代会的市住建委主任杨斌表示,正在探索研究两种方式,一是在城乡接合部利用集体建设用地建公租房;二是城区将建设一些条件较好的“公寓”,提供给收入稳定的人群租住。城区这种租赁房不会像公租房那样设置门槛,而是公开面向社会,包括外地户籍在京工作人员。
  城乡接合部建公租房
  杨斌表示,将农村集体土地,尤其是城乡接合部这类离城区近、靠近轨道交通的地区,拿出一部分集体土地建公租房。面积不会太大,面向符合条件的家庭配租。
  目前部分区县已出台外省巿来京人员申请公租房条件。在这些区县里,来京工作一定时间的外地人也可以申请公租房。杨斌表示,区县可以根据实际情况配套相关政策。
  同时,村民通过整体规范的出租,可以有稳定持续的收入,也就没必要冒着违法的风险私搭乱建。杨斌透露,这是下一步政府为社会提供租赁住房服务的重要方向。
  市区建出租“公寓”供收入稳定人群
  另外一个探索方向,住建委正在和国土部门研究,在城区中留一部分土地用于建设条件更好一些的“公寓”,面向收入稳定、能够承受两三千元以上租金的人群。
  目前社会上租赁住房绝大多数是通过个人,而政府对个人行为难以规范,租金受市场波动影响较大,租期也难以保证长期和稳定。如果由开发商持有产权,政府就可以通过行业管理来进行约束了。
  “这一种方式面临的困难是开发商是贷款建房,用租金收回成本的周期长,开发商利息负担重,很难有利润。”杨斌称,可能会考虑由一些北京国企的开发公司先行试点,政府在土地出让环节给予优惠来保证开发商微利,或对这些国企提出公益性要求,零利润。
  方式一 城区
  正规“集体宿舍”有望替代群租
  目前正在研究和测算,上下铺按床位出租,租金每月五六百元
  对于城区里的租赁房,伟业我爱我家副总裁胡景晖透露,他们正在配合政府相关部门研究和测算方案,以资产管理公司的形式整租一些闲置物业,改造成为类似大学集体宿舍那样的出租房,统一管理,按照床位来出租。
  选取宋家庄和上地进行测算
  他透露,目前测算有了初步结果。选取了两个点,一个是南城的宋家庄地区,一个是北城的上地地区。采用的方式以资产管理公司的形式,从一些开发商或持有主体手中,整体租赁一些闲置的物业,租赁期至少10年,租赁到手的建筑要经过全面改造后,再向社会出租。
  “这些出租房会改造成类似员工或学生集体宿舍那样,上下铺,没有独立的厨房和卫生间。楼道里有公共厕所、水房、卫生间。一楼配置公共食堂和投币式洗衣机。”胡景晖说,根据目前测算的结果,在保证租金价格不高的前提下,经营这类租赁房还是可以有一定利润的。
  “只要租户不愿走,就可续签下去”
  “至于租金方面,由于面向的大都是超市收银员等职业的中低收入群体,如果一个月一两千元他们肯定承受不起。”他透露,根据测算,按照床位出租的话,每月五六百元是这些群体可以接受的。
  在租期方面,他表示,建议按一年一签来操作,也比较稳定。由于经营者整体租下这栋楼至少10年时间,因此只要这些租户不愿意走,就可以一年一年续签下去,不存在过去总被房东赶着另去找房的问题。
  释疑
  床位房是否又成为群租房?
  按照北京去年公布的群租认定标准,人均居住面积小于5平方米即为群租,那么这些“床位房”是否又成为了“群租”呢?
  胡景晖表示,北京除了房屋租赁管理办法外,还有一个对于员工集体宿舍方面的管理办法,集体宿舍这样的类型并没有5平方米标准的限制,“就像大学宿舍,肯定人均面积不超过5平方米,但不能说是群租。”
  他认为,群租最大的问题是安全、消防方面的隐患大,以及对邻里的影响。但这些闲置物业在整租过来后会全面改造,消防、安全等方面必须达到标准才能出租。这种整体的规范管理,加上政府的监管,会成为比较规范的出租房屋。同时,这些出租楼并不会分散在各个小区里,而是一整栋单独的楼宇,不存在影响邻里、干扰别人正常生活的问题。
  此外,胡景晖还表示,这类出租房屋的管理也需要与公安部门的人口管理挂钩,租客的身份证以及将来的居住证要解决与派出所联网的问题。
  从人员管理的角度上看,他们更倾向于对接一些大的用工单位,如工厂、商场、超市等,解决其员工的租房问题。
  方式二 城乡接合部
  三处集体土地建公租房试点
  唐家岭公租房项目
  建设规模:约10万平方米
  提供房源:约2000套租赁房
  项目进展:目前正在进行土方施工。由海淀区住房保障服务中心整体趸租,统一进行出租、运营和管理。
  太舟坞公租房项目
  建设规模:约为14万平米
  提供房源:约2400套公租房
  项目进展:目前正在主体结构施工。由海淀区住房保障服务中心整体趸租,统一进行出租、运营和管理。
  平房乡平房村公租房项目
  建设规模:45万平方米
  提供房源:约9000套租赁房
  项目进展:规划方案已经获得区规划分局的认可,计划今年一季度全面开工。将由朝阳区政府整体趸租,面向符合条件的家庭出租。
  北京三处试点集体土地建公租房
  可提供万余套房源;今年将加大试点力度
  新京报讯 北京是全国利用集体土地建设公租房的两个试点城市之一。市住建委相关负责人昨日在列席人大小组讨论时表示,目前北京已有3处集体土地建设公租房的试点。今年结合城乡一体化和城乡接合部改造,将扩大集体土地建设公租房的试点,并进一步完善相关政策。
  三处试点可提供万余套房源
  2012年,国土部正式批复北京、上海试点集体产业用地建设租赁房。
  这位负责人说,在北京,由市国土局牵头组织,各相关部门协助,试点利用农村集体土地建设公租房。目前正在试点的有朝阳区平房乡平房村公租房项目、海淀区唐家岭公租房项目和太舟坞公租房项目三处。
  据介绍,三处项目可提供13000余套租赁房。
  有助于平抑租金并使农民增收
  利用集体土地建设公租房有很大的优势。这位负责人算了笔账:以北京西五环某公租房项目为例,目前通过招拍挂方式拿地后,建成项目的成本约为每平方米1万元,而如果利用集体建设用地、无土地出让金,则成本将降至5300元/平方米。
  “如果算上融资成本,那么招拍挂拿地的项目至少每平方米每月租金要到40元,一套40平方米的一居室要1600元/月,如果是集体用地,则每平方米每月可以下降到30元以内,总租金就可以控制在1200元以内,甚至更低。”
  这位负责人表示,在现阶段市场租金不断上涨的情况下,这样的房源既有租金优势、可以缓解过渡性需求家庭的压力,又可以起到平抑租金过快上涨的作用,同时闲置的集体建设用地又可以加以合适的利用,农民收入也可增加,还可以改变城乡接合部脏乱差的面貌,可谓一举多得。
  释疑
  是否会成变相小产权房?
  产权仍为农村集体组织所有,只能配租给符合条件的家庭并统一管理
  对于外界担心的“集体建设用地建公租房后是否会变相成为小产权房”,这位负责人强调,利用集体建设用地建设的公租房与“小产权房”完全不同。集体建设用地上建设的公租房,产权仍然为农村集体组织所有,不能出售给个人,只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。
  而且,根据北京公租房政策,公租房的租期一般为三年,最长不超过五年,这也杜绝了以长期租赁的方式变相出售。转载地址:http://www.kaixian.tv/gd/2014/0119/1120489_3.html

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