签订租赁合同时应注意的问题
更新日期 2009-7-15 10:11:56
1、租赁合同的当事人资格一般应注意以下几个问题：
（1）租赁合同当事人应具有法定的资格
①公民个人、个体工商户、农村承包经营户
②法人。法人应当具备如下条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构、场所；能够独立承担民事责任。
法律确定的出租主体，包括在工商登记中明确有“租赁经营”业务或租赁某一项物品业务；没有“租赁”经营业务，但其在生产经营过程中，将本单位闲置的财产租赁又不影响本单位业务，且不为经常租赁的。
法律禁止的出租人主体，包括有租赁经营业务，但已破产；有租赁经营范围，但租赁物涉及国家公共利益，主体也是禁止的。
③其他经济组织。包括不具备法人资格的私营企业、合伙、中外合资经营企业、法人的分支机构，正在筹建尚未取得法人资格的企业组织。
律师提示：在签订租赁合同前一定要依据以上的法律规定审查对方资格是否符合法律规定，以防遭受损失。
（2）租赁合同当事人有法定的经营范围。不是所有企业都有租赁经营权，而只是那些依法按照企业法人登记管理条例，经有关机关核准登记确定租赁业务范围的企业才有权从事租赁业务。
（3）租赁合同当事人有相应的履行合同的能力，良好的商业信誉。如果出租方不能提供出租物，承租方不能交纳租金，其结果只能是经济损失与纠纷处理。另外，有的当事人具备履约能力，商业信誉却不好。如迟延交付租赁物，擅自转租。所以当事人签约时要审查对方履行合同的能力和商业信誉，只有在合同履行保障的前提下才能签约。实践中，要审查对方的营业执照，看他的注册资金等情况。另外可以通过工商行政管理局等信息渠道了解对方的商业信誉。
2、租赁合同的形式而言一般应注意如下问题：
（1）租赁期限在6个月以下的租赁合同，可以由当事人自己选择合同的形式。无论采用书面形式，还是采用口头形式，都不影响合同的效力、性质。
（2）只要租赁期限在6个月以上的租赁合同，都应当采用书面形式。这样可以避免当事人之间产生合同条款方面的争议，减少纠纷的发生。
（3）如果租赁期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，不管当事人对租赁期限作了什么约定，在法律上均视为不定期租赁，即承租人有权在任意时间提出退租，出租人有权在任意时间撤租，出租人撤租前应给予承租人必要的准备时间。这类租赁合同一方面适应了当事人的自由选择，另一方面也可能会给当事人带来风险或不便之处，不利于建立稳定的租赁合同关系。所以，当事人对此种形式应慎重选择。
3、就租赁合同的主要条款而言，一般应注意如下几个问题：
（1）租赁物的名称
租赁物的名称必须是唯一的、特定化的。如某公路工程机械租赁公司与某建筑公司签订一份《搅拌机、压路机、平地机等租赁合同》，虽然从名称上看似乎并非单一，而实际上，合同确定的内容都是工程机械设备，即合同标的整体性。
合同标的的特定化是相对而言的，一经承租人选择完毕，其承租的财产就具有特定性内容，成为特定物，而且这一特定性持续到租赁合同履行完毕。
租赁物名称的唯一性、特定性在合同履行中具有重要意义，如果在合同履行中发生意外灭失、毁损或由于一方过错造成难以返还原租赁物，责任问题应该是确定的。
（2）租赁物的数量。首先租赁物的数量一定要列明。另外数量标准也应统一，填写准确，其计算方法以国家法律规定为准。如租赁设备合同，应订明以“套”为单位还是以“件”为单位，具体数量又是多少。
（3）租赁合同双方当事人可以约定租赁物用途，也可以不约定。约定用途条款的，承租人须依约定用途使用租赁物，否则将负违约责任，致使租赁物收到损失的，应承担赔偿责任。未约定用途的，承租人应依租赁物的性质使用。
（4）合同的条款一定要全面，首先是主要条款，其次当事人为保证合同履行可根据实际需要订立其他条款：
①违约责任条款。双方当事人应该根据国家规定和有关法规，具体协商违约应该承担的责任。这是保障出租人、承租人严格履行合同的重要条款。
②押金条款。押金是承租人为其履行合同义务担保而支付给出租人的金额。租期届满后，如果承租人不偿还租赁物或给付租金，出租人有权从押金中扣除；如果承租人依约履行了合同义务，出租人须将押金退还承租人或抵作租金。对于某些风险较大的租赁合同，规定押金条款是必要的。
4、就出租人交付出租物而言，应注意如下几点：
（1）在合同中对交付时间作明确的规定，最好确定一个时间点，切忌含糊话语。如果合同中没有约定，在合同成立后的合理时间内，出租人可以随时交付，承租人可以随时要求交付，但应给对方必要准备时间。实践中要掌握好合理时间、必要准备时间的度。
（2）在合同中对履行地点作明确规定。如合同中没有规定的，交付不动产在不动产所在地履行，交付动产在出租人的住所地或营业地。
（3）在合同中对数量、质量作明确规定。
5、就租赁物的维修而言，租赁期间的租赁物维修责任，当事人可以在合同中约定，也可以不约定。租赁合同中明确规定了租赁期间财产维修责任的，依约定执行，未约定的，由出租人承担。因为承租人未获得租赁物的使用、收益权支付了租金，出租人应该对租赁物的适用性负担保义务，在租赁关系存续期间保持租赁物合乎约定用途或一般用途，所以出租人对正在使用中的租赁物负有检查、维修的义务。
租赁合同对租赁期间的财产维修责任未作约定或约定由出租方承担，出租人无正当理由不履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，这是法律为保护承租人的利益而规定的承租人自助行为，但同时又附加了承租人的通知义务。因为租赁物一般情况下由承租人占有，规定承租人的通知义务对避免不必要损失和迅速解决问题很重要。另外，对于租赁物在租赁期间出现的故障是由于承租人过失引起的，出租人不应负维修责任。
实践中，当租赁物发生故障时由谁承担维修责任是租赁合同中常见的纠纷。出租人往往认为故障是承租人的使用造成的，当然由承租人负担；而承租人认为出租人对其提供的使用、收益权应负担保责任，一旦发生故障影响使用、收益，当然由出租人负责修理。
6、就保管租赁物而言，当事人应注意如下几个问题：
（1）承租人保管租赁物应该就如何保管自己的物品，尽到一个善良管理人的职责。对容易生锈的租赁物要防潮，对于精密仪器要小心操作等等。根据租赁物的不同特征采取相应的保管措施，把自然损耗降低在合理限度内，更要防止由于保管不善造成意外的损失。
（2）出租人要注意承租人是否对租赁物进行了应有的妥善保管。尤其是在租赁物使用完毕，而租赁期限尚未届满，对于闲置不用的租赁物如何保管常常是承租人容易疏忽的问题。如果承租人没有尽到谨慎、适当的义务保管租赁物以至于造成损失的，出租人在收取租金的同时应主张自己的损害赔偿权利。
7、就对租赁物进行改善或增设他物而言，需注意：
出租人为维护自己的合法利益，要关注承租人对租赁物的使用情况。如果租赁物确有改善或增设他物的必要，应该同意承租人的要求。如果出租人发现承租人未经同意而私自改善租赁物或增设他物，要及时制止并要求承租人恢复租赁物的原状；如果承租人行为给租赁物造成损失的，有权要求承租人赔偿有关损失。
8、就转租而言，要注意如下问题：
（1）在租赁合同的履行中，如果确有转租的必要，承租人应该通知出租人这一情况以获得出租人同意。未经同意的转租是违约行为，承租人要承担责任。
（2）在转租中，出租人、承租人、第三人要搞清楚自己、他人有何种权利，承担何种义务。如第三人损坏租赁物，承租人要向出租人承担赔偿责任，这时出租人要防止承租人以转租为借口而拒不赔偿。又如出租人与承租人租赁关系结束，出租人可以直接向第三人收回租赁物，第三人不得以转租为借口拒不返还等。
9、就交付租金而言，要注意：
（1）交付租金的时间。租金的交付时间，当事人应该在合同中明确规定。最好用一个确定的时间点来表示。短期租赁的，一般在租赁期完毕时交付租金；长期租赁的，按年、月或季度分次支付租金，不管是一次支付还是分次支付，支付的时间都应该明确而肯定。
（2）交付租金的标准。国家有统一规定的按统一规定确定；没有统一规定的由当事人双方协商议定。
（3）交付租金的形式。按支付时间间隔的不同分为按月支付、按季支付、半年支付、一年一付等。
（4）租金的收取。如果租金标准合理，承租人应按时交纳租金，不得无故不交或拖欠。因为某种合理原因一时交纳有困难的，应向出租人说明理由，取得谅解并限期交清。
10、就出卖租赁物而言，要注意如下问题：
（1）租赁期间，确有出卖租赁物的必要，出租人应该先通知承租人，看承租人是否有意购买，而不能擅自买卖。
（2）承租人对欲出卖的租赁物在第三人同等条件下有优先购买的权利。同等条件主要指租赁物的价格等买卖合同条件。出租人不得以比对承租人更优惠的价格向第三人出卖。
（3）如果承租人不愿意购买租赁物，出租人可以出卖租赁物，但不得以比对第三人更优惠的价格出卖，否则买卖无效。
（4）买卖合同成立以后，承租人的合同当事人由原出租人变为第三人（买受人），承租人的权利义务对象是第三人。比如交付租金要向第三人交付，租赁物发生故障有权要求第三人修理。第三人不仅是买卖合同的买受人，也是租赁合同的出租方，要及时行使自己的权利。履行自己的义务，比如要求承租人未经同意不得转租，保护租赁物适于约定的用途。第三人不能以未订立租赁合同为由而拒绝履行相关义务。当然，承租人也不能因为与其订立租赁合同的不是第三人而拒绝尽其履行义务。
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