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长租PK短租——奥运年的租房策略



更新日期 2009-9-24 15:40:26



焦点房地产网

北京中原

  2008奥运会的日渐临近,京城房屋租赁市场也日趋进入白热化阶段,据北京中原三级市场研究部的数据统计,2008年1月北京中高档住宅单位平均租金比2007年12月环比上升了0.25%。同时,2008年1月份求租客源量环比07年12月份求租客源量上涨19%,1月份租赁成交量与2007年12 月份持平。在传统的市场清冷期,租金价格仍旧上涨,成交量也保持稳定,由此我们也可以推断出,进入2008后,随着奥运会的日渐临近,租赁市场也逐渐的有回暖的迹象,并且呈现出新的动态。

  据北京中原三级市场研究部的专业人士处了解到,进入1月以后,在奥运场馆周边的众多项目中除了年前就出现的业主开始仅做短期出租(即租期仅到2008年6月份)的现象普遍发生,到目前出现了租赁空置的现象,原因主要是租客不愿意仅做短期租赁,到了奥运前还要再次找房子租,而大家也都预计奥运会马上开始前再租房也会比较困难。因此,作为业主,到底要不要把2008年的前几个月空置,而静候奥运期间未知的租赁市场呢?北京中原三级市场研究部的专业人士帮您算笔帐。

  案 例:

  区 域:朝阳区

  项目名称:风林绿洲

  户 型:基本以140-200平方米的三、四居室公寓为主

  其 他:小区配套设施齐全,隔路相望奥运会的主会场鸟巢,奥运步行街在修建中。

  价 格:目前该项目的租赁价格是7000-8000元/月(价格对像:三居的长租客)。

  据北京中原三级市场研究部的数据显示,在2008年1月份,有客户预租奥运房屋的成交案例,该项目中的一套三居室,146平方米,精装修,预租2008年8月一个月,成交价格是40000元,相当于是目前正常租房价格的4-5倍。

  因此,我们以该小区的一套三居室为案例,以2008年一年为期限,来进行租金收入方面的比较。

  假设前提为:

  一、若8月之前的房屋可以短租成功,1-7月的租金是以相对正常价格较低的5000元/月计算。

  二、若9-12月份仍旧可以找到租客,租金以长租的8000元/月计算。

  三、8月份的租金价格以目前租金价格的5倍计算,即8000*5=40000元/月,且该月一定可以出租成功。

  四、若未找到租户,即1-7月或9-12房屋为闲置状态。

  五、一年过程中的取暖费,物业费等相关的费用已全部包含在租金内。


(数据来源:北京中原三级市场研究部)

  如上表数据显示,如果考虑奥运短租的情况,最理想的情形就是房屋一直处于出租的状态一,一年的租金收入是107000元,其次9-12月未出租的状态二或1-7月未出租的状态三年租金收入为75000元和72000元,最不理想的状态就是除了8月以外,房屋都是空闲的状态四,年租金只有40000元。而如果不考虑奥运,只是正常状态的长租房,年租金收入是96000元。由此可知,达到最理想状态时的租金最高,但其实现的可能性却最小,而长租虽然租金比理想状态要少,但由于它的租金相对其他三种情况仍最多,且更容易实现,因此北京中原三级市场研究部的专业人士提醒业主,不要一味追求短期的超额回报,应该充分考虑其中的风险和不确定性因素,如果考虑不周或心理预期太高,很可能盲目追求奥运短租的收益还没有按部就班、长期出租的收益高。



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