北京“二手”公寓被抛真相 租金收益缩水一半
更新日期 2009-9-24 17:06:18
来源：投资者报
“崇文门精装现房起价16500元”——2009年4月中旬，中国内地最大港资房地产企业香港新世界中国地产有限公司(香港股份代号：0917，下称新世界中国)旗下北京新中驿项目(原北京新世界太华公寓C座)的开盘广告着实吸引了很多人的眼球。
依靠香港新世界的品牌、项目优越的地理位置及较低的价位，截至6月2日，不到两个月的时间里，该项目签约量已近六成，套现超过2亿元。
不过，记者深入调查后发现，自1996年建成后，北京新世界太华公寓A、B座被用来出售，而位置最好的C座新中驿一直被新世界中国用作酒店式公寓出租。历经10余年，这些“二手”公寓开始被抛售，由于一直被开发商自持，投资者拿的将是一手房的合同。
一位接近新世界中国高层的人士向《投资者报》透露：“由于其内地业绩的下滑，新世界中国不得不处理掉一些非盈利资产。”不过，这一说法没有得到新世界中国方面的确认。
该人士认为：“新世界中国此举除了套现之外，还迫于服务式公寓租金收益大幅下降，同时也跟其高层人事变动密不可分。”
变味的“二手”公寓
这已经不是新世界中国的“处女作”，与新中驿类似，位于中央别墅区、已经出租10余年的丽柏公寓也正在被新世界中国“清盘”。
沿着人流密集的崇文门新世界商场向南百余米，便可看见正在销售的新中驿项目。“你可以直接参观现房，价格最低16500元/平方米，最高23000元/平方米左右。”在8层一间临时接待室，销售人员肖雯告诉记者：“新中驿在售房源为216套。”
目前，崇文门区域新盘价格多在25000元/平方米以上，二手房价格也在18000元/平方米左右。新中驿每套200万元上下的总价极具吸引力。
但当记者沿着狭长的走廊，进入一套90余平方米的一居时，不难看出其价格超低的原因：房间格局与普通商务酒店类似，一间客厅和卧室占据了主要空间，厨房与卫生间都略显狭小。屋内只简单地摆放着沙发椅和电视机，地毯上还有斑斑污迹。
“房子此前当作酒店出租，难免有些瑕疵。”肖雯表示。她称：“太华公寓001年对外销售，开发商将C座自持，2003年开始当作酒店出租。”在其说辞下，该酒店目前的使用年限仅6年。
然而，一位曾经租住过太华公寓的香港开发商告诉记者：“早在2001年前，这个项目就以期房的形式销售，售价在15000元/平方米左右，C座的酒店入住时间在1999年左右。”
肖雯告诉记者：“项目产权为70年，不过因为太华公寓的地是在1993年拿的，这样算下来，新中驿产权只剩54年。”那么，意味着购房者的使用年限无缘无故“损失”了16年。
某知名房地产上市公司总经理说：“投资回报率的严重缩水才导致新世界中国的抛售行为，对于这样的二手公寓，投资者最好谨慎考虑。”
缩水的“租金收益”
在北京，并不是所有投资房地产的人都能赚钱。
“我赔了很多。”北京新世界太华公寓A座的业主李先生一边对记者说着，一边无奈地摇着头。李先生是一家香港公司内地区域首席代表。
李先生于1995年购买了北京新世界太华公寓A座的期房，当时的市值是222.6万元。事实上，李先生购买这套住房的目的并非自用，而是主要为了投资。他说：“大部分太华公寓的业主都是为了投资而购买的。”
“最初，房子最高月租金达到23000元。但是现在却只有当时的1/3，月租金仅有8000元左右。”据李先生介绍，有一些最初的投资者因为不能接受过低的出租价格，房屋甚至闲置了四五年。
记者调查后发现，奥运后北京服务式公寓投资回报率的确大幅下降，很多项目的租金水平甚至下降了一半。
“现在一居室的月租金在8000元左右，年租金回报率大概是5%~7%。”肖雯称。为证实新中驿真实的租金水平，记者走访了崇文门周边几家中介门店。“新世界90平方米的精装房租金不超过7000元。”中介业务员均表示。
“2005年后北京的服务式公寓越来越多，租金也逐渐回落。奥运后，整个服务式公寓市场更陷入低谷。”曾经租住过太华公寓的一位香港开发商分析，“从2008年下半年开始，新中驿的出租率只有50%~60%，如今靠租金收益再无大利可图，抛售也顺理成章。”
套现支付扩张费用
“新世界中国拥有雄厚的财力，但未来发展计划所需资金要上百亿，资金压力也很大。”新世界中国一位内部人士透露。
根据公开资料显示，1999年新世界中国地产从新世界集团拆分出来在香港上市，目前总资产约517.2亿港元，多元化物业组合包括56 个主要项目，总楼面面积达2880万平方米。2007年，郑裕彤之孙郑志刚全面掌管新世界集团业务，成为其第三代掌门人，也加快了在内地扩张脚步。
但2008年，受全球性金融危机的影响，新世界中国地产业绩较2007年财年出现下滑。新世界集团2009年3月17日发布的年报显示：2008年新世界中国地产销售总额逾12亿元人民币，取得纯利3.74亿港元，较2007年同期下降59.31%。
另一方面，新世界中国地产的扩张脚步消耗着公司的现金流。由于支付上海、大连及沈阳新一期的发展项目工程款，截至2008年12月底，新世界中国地产现金及银行存款为30.29亿港元，较2008年6月底时的48.25亿港元减少了近1/3。
2008年12月，新世界中国地产再度斥巨资用于北京崇外6号地的改造，建设一个总建筑面积约140万平方米的商业项目，该工程预计耗资达110亿元人民币。
“如果重复去年的销售成绩，新世界中国的开发计划肯定会受影响。抛售新中驿的收入既可以支付6号地前期开发费用，也能让销售额增加不少，这对上市公司很重要。”上述人士这样分析。
按照28242.58平方米的准许销售面积和17500元/平方米的均价计算，新中驿可套现近5亿元。截至2009年6月2日，北京市房地产交易管理网现房查询系统显示，新世界太华公寓(京房权证市崇港澳台字第10201号)中的新中驿216套房源已经签约124套，回收现金2亿多元，相比于2008年12亿元的总销售额已十分可观。
早在2008年3月，新中驿曾计划以23000元/平方米的均价销售，但因市场低迷而推迟。10月，郑志刚在公开场合表示新世界中国不会降价卖楼。然而半年多后的今天，这位年轻的掌门人不得不食言了。
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