厦门商业地产求新求变
更新日期 2009-9-24 17:26:32
来源：厦门商报
机构看市近年来，商业地产大潮席卷厦门，购物中心、SHOPPINGMALL、商业街、社区商业，各类商用物业层出不穷；产权式商铺、售后返租、先招商后销售，种种营销手段如十八般武艺轮番上场，令人眼花缭乱。就在这一片乱象之中，市场自身的机制已经开始发生作用，并且促使参与各方寻求艰难的变革之路。且让我们看看近年来厦门商业地产所显示出的新变化。
运营模式在摸索中更趋合理
为了弥补“分割销售”模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，有些开发商提出在商业地产售出之后统一返租，统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。
在厦门的商业地产开发中，“售后返租”已经取得一些成效，部分商业项目采取这种模式暂时解决了产权分散问题，在返租期内，项目得到很好地经营和管理，例如厦门的世贸商城。但是，返租期满，每间店面的产权人对投资回报预期的不同，原来的统一局面维持会遇到挑战，重新陷入产权分散的困境。因此，售后返租能在一定程度上、一定时间内缓解矛盾，但并不能从根本上解决产权分散带来的经营问题。
国外商业运营的成功经验表明：最理想的运营模式就是“只租不售 ”。国外的投资者在我国境内寻找购物中心投资机会时，非常重视产权问题，只要购物中心的产权分散了，哪怕只出售了一点点，也就不会再考虑投资购买。事实证明，只有只租不售的模式才能保证购物中心经营的整体性和有效性。
相对于以前开发出售的盈利模式，一种新的盈利模式正开始为市场所接受。那就是，开发然后长期持有并获取租金收益和物业升值，或者带租约“整体转让”。随着土地增值税政策的推行，会有更多资金充足的开发商倾向于选择这种模式。原因很简单，对于利润率较高的商业地产项目来说，销售的税负远高于租赁的税负，这种客观存在的税负差异将会引导开发商倾向于长期持有物业。
高端品牌助力市场崛起
随着厦门城市消费力增强和城市地位提升，高端品牌商家正在把目光投向厦门，其中已经进入厦门的餐饮类商家有面包新语、味千拉面、汉堡王等，服饰类商家有 LV、MAX MARA、GUCCI、CK、登喜路、杰尼亚、HUGO BOSS、拉夫·劳伦、BURBERRY、K&C、CANALI等，其他的如欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、FOLLI FOLLIE等；而准备进入厦门的餐饮类商家则有：一茶一座、星巴克、JCW等，国际品牌有PRADA、ARMANI、ZARA等。大量品牌商家的进入为打造高端、休闲、特色商业提供了充分的商家资源，一个新的市场机会已经呈现在我们面前。
海外基金纷至沓来
按照国际上成功的经验，大型商业地产项目一般是只租不售，如果销售则是整体出售。对于这一点，开发商并非不了解，问题在于国外商业地产的开发资金主要来源于房地产信托基金，可以长期使用；国内商业地产开发的资金主要来源于发展商自有资金和银行资金，而银行资金到期必须还本付息，不允许长期占用。
但情况已经开始变化，尽管国内房地产企业上市或者到海外发行REITS之路还很漫长，国际资本的触角却已伸进来了。中国商业地产的广阔前景吸引了来自世界各地的房地产投资机构。
综合各方面情况来看，外资进入国内房地产领域的速度在明显加快；而日前，又有一份涉及放宽外资投资房地产内容的建议书上报至国务院。尽管国际资本目前在市场中所占的份额还不大，但是变化已经开始，暗潮正在汹涌。
实力商家转向投资商用物业
前些年商家找点一般都采用租赁很少购买，近年来随着全球资本市场的高速发展，很多国内外大型商家先后上市。这些上市后的企业，在资本市场融资后必须为资金寻找出路。比如，来自法国的某跨国零售企业日前已经通报其中国各区域总经理，要求寻找能够带来稳定回报的商用物业。再如，福建上市公司七匹狼集团，也成立了专门机构投资商业地产，2007年6月整体购买了泉州新门街二期211间店面。一个上市公司一次购买整条街的店面，在国内还很少见，颇具指标性意义。
责任编辑/liuqiang.xm
转载自 房地产门户-搜房网 http://www.soufun.com/
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